Как убрать стену в квартире

Если вы планируете преобразовать отдельный санузел в более вместительную ванную или соединить кухню с гостиной, вам необходимо согласовать эти изменения. Разберемся, как правильно оформить перепланировку и какие документы для этого потребуются.

Что нельзя, а что можно менять в квартире

Для успешного получения согласования на перепланировку квартиры нужно учитывать три ключевых законодательных нормы.

Что запрещено при перепланировке

• Нельзя уничтожать несущие стены и вмешиваться в общие инженерные системы здания — такие как вентиляционные каналы, стояки для воды и канализации.
• Запрещено увеличивать площадь кухни за счет соседних помещений: она не должна выходить за пределы комнат соседей снизу. Исключение составляют случаи, когда под вашей квартирой расположен нежилой первый этаж или имеется двухуровневая квартира.
• Нельзя модифицировать санузел (включая ванную) так, чтобы он находился над кухней или жилыми помещениями соседей снизу. Исключение аналогично.

Что разрешено при перепланировке

• Можно объединять или расширять жилые комнаты, которые разделены перегородками или находятся рядом.
• Разрешается объединять часть прихожей с комнатой, при этом ширина прохода должна оставаться не менее 90 см, а доступ в туалет или ванную не должен выходить в жилую зону.
• Можно увеличить площадь прихожей за счет жилой комнаты.
• Допускается расширять кухню за счет площади прихожей или примыкающего к ней кладовки, если это не нарушает упомянутые правила.
• Возможно увеличение санузла путем присоединения части прихожей или кладовки, при этом он не должен «нависать» над кухней или комнатами соседей снизу — обычно ваша прихожая находится над аналогичной территорией нижней квартиры. Следует позаботиться о гидроизоляции на новом пространстве ванной или туалета.
• Можно создать совмещенный санузел, убрав перегородку между туалетом и ванной. Однако это возможно только при условии, что вентиляция и стояки водоснабжения и канализации не пострадают.
• Разрешено переносить или расширять двери в несущей стене.

Как корректно объединить кухню с комнатой

Чаще всего владельцы квартир стремятся объединить кухонное пространство с жилой комнатой. Чтобы согласовать такую перепланировку, кухни и комнаты должны оставаться на своих местах, а граница между ними может быть условной, но не всегда.

Если кухня оборудована газовой плитой, по техническим нормам между кухней и жилой зоной необходимо устанавливать стену. В противном случае это может привести к отравлению газом. При возможном взрыве газа ударная волна может выбить окна, тогда как стена сможет сохранить свою целостность. В случае оставления газовой плиты вас попросят установить герметичную дверь между кухней и комнатой — рекомендуется широкая двустворчатая дверь. В некоторых случаях проще будет заменить газовую плиту на электрическую.

Ваш проект перепланировки должен соответствовать современным стандартам пожарной безопасности, даже если дом имеет долгую историю. Поэтому газовые службы могут потребовать установки на старой кухне датчиков дыма или плиты с системой блокировки подачи газа.

Как быть с несущими стенами

Максимально допустимое действие с несущей стеной — это расширение или перенос дверного проема. Его обязательно необходимо укреплять с помощью сварных конструкций из металла.

Если ваш дом был построен недавно и проектная организация, осуществлявшая его разработку, до сих пор функционирует, вам следует обратиться именно к ним для подготовки перепланировки. В случае дореволюционных или советских зданий потребуется заказывать проект отдельно.

Дизайн-проект перепланировки может создать любой дизайнер, однако подготовку технической документации, связанной с изменением коммуникаций, расширением и укреплением проемов в несущих стенах и другие подобные задачи имеют право выполнять только проектные компании с соответствующими допусками СРО.

С чего начать перепланировку

Перед началом работ по перепланировке тщательно проанализируйте, какие недостатки имеются в текущем устройстве пространства и что именно вы хотите поменять. Возможно, будет более экономно и проще оставить стены на местах и обратиться к дизайнеру, который предложит новые цветовые решения, оформление мебели и освещение.

Если коррекция планировки действительно необходима, создайте эскиз нового плана квартиры — это можно сделать даже вручную. В качестве основы возьмите план квартиры из технического или кадастрового паспорта.

Определите, затрагивает ли ваш план несущие стены. Для этого обратите внимание на план квартиры в техническом паспорте: несущие стены чаще всего обозначены более широкими линиями. Если у вас нет доступа к документам, присмотрите за толщиной стен: несущие как правило имеют большую толщину.

Как согласовать перепланировку: инструкция

Существует два вида перепланировок: простые и сложные. Простая перепланировка включает снос и установку перегородок, не затрагивает несущие конструкции и инженерные системы, что делает ее согласование более легким, а выполнение возможно самостоятельно. В сложной перепланировке предусмотрено создание проемов в несущих стенах и перенос коммуникаций.

Существует единый порядок согласования, как для простых, так и сложных перепланировок, который работает подобным образом во всех регионах, кроме Москвы, где имеется упрощенная процедура для простых перепланировок.

Как оформить простую перепланировку в Москве

Для согласования простой перепланировки с сносом старых перегородок и установкой новых предусмотрена упрощенная процедура (по эскизу), которая подразумевает подачу заявления на сайте mos.ru. Заявление подается только после завершения всех работ.

В качестве примера приведем предложение относительно перепланировки однокомнатной квартиры в блочном доме серии II-18 в Москве. Условные обозначения: красная линия — сносимые конструкции, синяя линия — возводимые конструкции. Источник: Каталог типовых решений перепланировок квартир в жилых домах массовых серий, mos.ru

Основной орган, занимающийся согласованием перепланировок, — это Мосжилинспекция. Вся процедура подробно изложена в постановлении правительства Москвы. Последовательность действий следующая:

• Сделайте все необходимые работы самостоятельно или с помощью подрядчиков: снесите старые перегородки и/или установите новые.
• Нарисуйте простой эскиз перепланировки или выберите готовый из каталога.
• На сайте mos.ru подайте заявление. Укажите цель обращения «Оформление актов о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме». Заполните необходимые поля и загрузите эскиз перепланировки.
• Дождитесь визита сотрудника Мосжилинспекции, который сравнит ваши изменения с утвержденным проектом.
• Если ваш проект соответствует фактической перепланировке, вы получите акт о завершенной перепланировке помещения.

Общий процесс согласования перепланировок: шаг за шагом

Рассмотрим последовательность действий от разработки проекта простой или сложной перепланировки до её согласования.

Где искать проект перепланировки и что в него должно входить

Для типовой квартиры в Москве проект можно найти в упомянутом каталоге готовых решений по перепланировкам. Скачайте его и найдите свой дом, чтобы выяснить, что можно изменить в вашей квартире.

Для простой перепланировки, не затрагивающей несущие конструкции (например, перемещение проемов в перегородках), достаточно простых планов помещений и эскизного проекта. Сложная перепланировка требует более обширного набора проектной документации, в которой могут быть чертежи разводки труб, электропроводки, рабочие чертежи узлов или рекомендации проектировщиков для исполнителей.

Какие документы понадобятся

В проектную организацию необходимо предоставить стандартный пакет документов, который доступен на «Госуслугах»: заявление, удостоверения личностей собственников, выписка из ЕГРН и технический паспорт объекта недвижимости (квартиры).

Кроме того, могут потребоваться дополнительные документы. Обычно их перечень публикуется на сайте местной администрации. Здесь можно ознакомиться с требованиями для Москвы и Санкт-Петербурга.

Куда подавать документы

В Москве заявления принимаются исключительно в электронном виде через mos.ru, в других городах — через «Госуслуги», МФЦ или лично в районной администрации. Проверка документов занимает 45 дней. Если все в порядке, будет издано постановление, которое одновременно будет разрешением на осуществление работ. Если возникнут какие-либо замечания — вы получите обоснованный отказ.

На что обратить внимание при проведении работ

В разрешении указаны сроки, в течение которых необходимо завершить работы — обычно от 6 месяцев до года. Если вы не успели в установленный срок, можно подать заявление на продление сроков выполнения работ, что возможно через «Госуслуги» или МФЦ.

Также в разрешении указано время, когда разрешается проводить шумные работы. Эти часы могут варьироваться в зависимости от региона. Обычно это будние дни с 9 до 19 часов, с перерывом на обед с 13 до 15 или с 14 до 16 часов. За строительство без разрешения или в неурочное время предусмотрены штрафы от 2 до 5 тысяч рублей.

Простые перепланировки можно осуществить самостоятельно. Сложные объекты должны выполнять организации-подрядчики, имеющие соответствующие лицензии СРО — на демонтаж и установку коммуникаций (если они также затрагиваются) и железобетонных конструкций. В противном случае такие работы не будут приняты.

В договоре с строительной компанией обязательно укажите, что все работы будут выполняться согласно проекту с использованием материалов, приобретенных заказчиком. В любом случае сохраняйте все чеки на купленные материалы и услуги, так как в случае конфликтной ситуации это может послужить доказательством выполнения работ строго по проекту.

Когда подрядчик завершит все работы, необходимо пригласить кадастрового инженера. Им может быть сотрудник Бюро технической инвентаризации (БТИ), работник проектной организации или индивидуальный предприниматель. Инженер проведет обмеры и подготовит технический план.

Как проходит проверка приемочной комиссии

С правовой точки зрения, квартира, прошедшая перепланировку, рассматривается как объект нового строительства, который необходимо заново вводить в эксплуатацию. Для получения акта о вводе нужно после оформления технического плана подать заявление в межведомственную комиссию вашего района. Это можно выполнить через платформу mos.ru (в Москве) или на сайте «Госуслуги».

Если изменения в планировке были значительными, вам потребуется приложить к заявлению контракт с подрядчиком и расписку на вывоз строительного мусора, эти документы должен подготовить ваш строительный подрядчик.

В течение пяти рабочих дней после подачи заявки представители комиссии посетят вашу квартиру, чтобы проверить, соответствует ли перепланировка утвержденному проекту.

Как получить документ о завершении работ

Если у комиссии не возникнет никаких замечаний, вы получите акт о вводе квартиры в эксплуатацию в течение десяти рабочих дней после проверки. В данном акте будут указаны месторасположение квартиры, её характеристики, дата проведения проверки и состав комиссии.

Эти сведения будут направлены в Росреестр для оформления регистрации. После этого вы сможете в любое время оформить технический паспорт и выписку из ЕГРН с новым планом квартиры как в бумажном, так и в электронном формате.

Причины, по которым решение о согласовании перепланировки может быть отменено

Решение о согласии на перепланировку может быть приостановлено, если во время работ были допущены нарушения регламента, они осуществлялись в запрещенное время, либо если соседи обнаружили повреждения — например, новые трещины на потолке. Чтобы возобновить работы, может понадобиться проведение дополнительных экспертиз, а в некоторых случаях — судебные разбирательства.

Заранее сообщите соседям о своих планах. Договоритесь о визите в их квартиру с представителями управляющей компании до начала работ — чтобы составить акт осмотра и зафиксировать текущее состояние потолков. Извинитесь за возможные неудобства и заверьте, что вы устраните любые повреждения в квартире соседей, если они возникнут при выполнении ремонта.

Не забывайте делать фотофиксацию состояния потолков у соседей снизу. Эти изображения могут оказаться полезными, если соседи захотят отремонтировать свои потолки, которые уже давно потрескались, за ваш счет.

Если соседи снизу отказываются пускать вас или представителей управляющей компании, это также стоит задокументировать в соответствующем протоколе, который составляют сотрудники управляющей компании.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Если вы сделали перепланировку, но не закончили её оформление, либо приобрели квартиру с несанкционированными изменениями, узаконить её можно лишь через судебные инстанции (исключение составляют упрощенные процедуры, описанные выше для Москвы).

Порядок действий таков:

• Обратитесь в проектную организацию для разработки проекта перепланировки и получения заключения о безопасности и допустимости этих изменений.
• Запросите новый технический паспорт у кадастрового инженера.
• Подготовьте исковое заявление в суд и приложите к нему документы: выписку из ЕГРН о праве собственности, технический паспорт квартиры и проект, разработанный специалистами.
• Если суд вынесет положительное решение, вам потребуется уплатить государственную пошлину и обратиться в БТИ для внесения изменений в план квартиры.

Наказания за незаконную перепланировку

Самовольные или непрошенные изменения в планировке могут привести к административному штрафу для владельца квартиры в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и требованию узаконить изменения. Хотя сумма невелика, ограничиться штрафом не получится: необходимо будет узаконить перепланировку через суд.

Игорь Митроченков

Неосвеженная планировка не становится препятствием для продажи квартиры. Тем не менее, ее продажа может оказаться сложной задачей, и продавцу придется пойти на значительные уступки в цене. Число покупателей, готовых приобрести такую квартиру, снижается — часто они отказываются от сделки уже на стадии просмотра. Люди не хотят сталкиваться с дополнительными сложностями, так как придется выдерживать расходы на легализацию перепланировки, а если перепланировка выполнена с нарушениями, узаконить её без переделок не получится. Кроме того, если сделка осуществляется с ипотекой, банк может не дать согласие на такую покупку.

Если перепланировка выполнена неправильно и её узаконить невозможно, от вас потребуют вернуть квартиру в исходное состояние, соответственно плана в техническом паспорте. Если ваша перепланировка повредила соседям или общему имуществу дома, последствия могут быть серьезными — вплоть до ограничения выезда за границу на время судебных разбирательств и продажи вашего имущества на аукционе для компенсации убытков пострадавшим.

Резюме

• Изменение структуры квартиры — это перепланировка, и она должна быть узаконена.
• Не любую идею по модификации квартиры можно осуществить. Например, вам точно не позволят разместить кухню или ванную над жилыми комнатами соседей снизу.
• Согласовать снос и установку тонких перегородок внутри квартиры можно довольно просто.
• Запрещено разбирать несущие стены — можно лишь расширить или перенести дверной проем. При этом необходимо его укрепить, и такая перепланировка относится к категории сложных работ: проект и выполнение работ должны возлагаться на компании с соответствующими лицензиями и разрешениями.

Обычно от момента подготовки проекта до получения одобрения на завершение перепланировки проходит порядка одного года. Нужно быть готовым к тому, что процесс может затянуться из-за проблем с согласованием или конфликтов соседями.

А какую именно перепланировку планируете осуществить вы? Поделитесь своими идеями в комментариях.

Видео:

ПОЧЕМУ МОКНЕТ СТЕНА В ДОМЕ? Как высушить стену и штукатурку, убрать грибок и плесень в квартире?